Ринок землі не можливий без якісного кадастру, системи захисту прав хліборобів і прозорості процесу
Земельна реформа — це не лише розв’язання дилеми продавати чи ні землі сільгосппризначення. Це ще й доля нічийних польових доріг, чималеньких за загальною площею машинних дворів і токів, меліоративних систем, невитребуваних паїв. А що робити з 440 тисячами гектарів полезахисних лісових смуг загальною протяжністю понад 300 тисяч кілометрів? Із прибережними захисними смугами (ПЗС), які часто, попри їхній статус, розорюють і засівають, віддають під літні табори для худоби?
Наосліп шляху не здолати
Земельна реформа — це передовсім надійний облік усіх земельних ділянок і повна інформація про них. Зокрема даних про обмеження в їх використанні (наприклад, заповідний статус або розташування в межах ПЗС). За словами доктора економічних наук Андрія Мартина, які він озвучив на конференції «Перспективи сталого сільського розвитку в Україні», ринок землі без якісного земельного кадастру не можливий. Але почате 2013 року наповнення цієї велетенської бази даних ще дуже далеке від завершення. До того ж окремо реєструють земельні ділянки, права на них. Це незручно селянам і бізнесу, але кожне державне відомство хоче мати власну пісочницю, свої пасочки. Результат — міжвідомчі конфлікти, від яких страждають землевласники і справа.
Багато земельних ділянок (до третини) зареєстровано з помилками, але виправити ці неточності надзвичайно складно. Тому якнайшвидше треба спростити процедуру таких виправлень.
Шукаймо простіших рішень
Так само маємо заскладну систему цільового призначення земель. Якщо, скажімо, це орна земля, то немає значення, чи вона призначена для ведення особистого селянського господарства, чи колективного. Не треба такою інформацією обтяжувати бази даних і процедури.
Ринок сільгоспземель заморожено. Натомість існує такий собі напівринок оренди. Однозначної відповіді на запитання що з цим робити далі, ні верхівка держави, ні суспільство не мають. І перш ніж таку супервідповідь дати, треба врегулювати багато питань менш важливих. Зокрема, як гарантувати права власників земельних паїв. Крім неповного й неточного кадастру (недосконалий облік), є й недосконалість юридичного забезпечення таких прав.
З моменту розпаювання виросло ціле покоління, яке в очі не бачило свого дорогоцінного спадку, не розуміє його цінності й не знає, що з ним можна і варто робити. Водночас багато власників паїв постаріли. Власноруч їм важко обробити свою землю, а вдало нею розпорядитися заважає низька юридична грамотність. Так, існує масова практика, коли власник паю підписує договір про оренду свого скарбу навіть не читаючи. Інколи підписує порожній бланк — головне, щоб тут і зараз за це дали гроші.
Потрібна широка інформаційна кампанія щодо права на землю. Селянам дали землю, але не пояснили, як скористатися правами на неї. Є лише невеликі інформаційні проекти за донорські кошти, але цього недостатньо. Держава мусить хоч би по плакату з роз’ясненнями повісити у кожній сільраді: як укласти договір оренди, на що слід звернути увагу, як формується орендна плата.
Нині технології пішли дуже далеко від тодішньої кінної оранки. Фото Володимира ЗАЇКИ
Думай!
Коли реформу починали, то про багато речей просто не подумали. Так, не передбачили проблему фрагментації земель. 12 тисяч великих сільгосппідприємств розділили на сім мільйонів окремих земельних ділянок, повернувши годинник історії на сто років назад. Але нині технології пішли дуже далеко від тодішньої кінної оранки.
Використання великих масивів землі дає більший ефект. Як змусити власників паїв об’єднуватися? Деякі інструменти в держави є — зменшення податків зокрема. Також варто для заохочення таких об’єднань зменшити або у певних випадках навіть скасувати збори під час перереєстрації документів.
Страшний сон підприємця-аграрія — коли серед масиву орендованих земель є ділянка, власник якої договору укладати не хоче. Тоді орендар не може використовувати широкозахватну техніку, мусить об’їжджати цю ділянку тощо. Вихід із такої ситуації — удосконалення механізму обміну земельних ділянок.
Багато хто сумнівається: а чи не призведуть такі об’єднання та міни до виникнення й засилля земельних баронів? На думку пана Мартина, з феодалами дає змогу боротися закон про захист економічної конкуренції. Якщо хтось сконцентрував понад 35% земельних ділянок на певному ринку оренди земельних ділянок (скажімо, у якомусь районі), то ним уже має зацікавитись Антимонопольний комітет. Поки що АМКУ має маленький кадровий і організаційний ресурс, але в разі його нарощування цей орган запрацює. Бути чи не бути АМКУ потужною й дієвою структурою, залежить від політиків і нас із вами як виборців та головних акціонерів підприємства «Держава Україна».
То продавати чи ні?
Відповідь на це запитання має дати публічно-правовий експеримент в окремих районах. Бо рецептів багато, а який спрацює — не зрозуміло. І нехай під час цих експериментів місцева громада сама вирішує: яку кількість землі дозволити концентрувати в одних руках, чи надавати громаді першочергове право викупу землі тощо. Та й умови у регіонах різні. Чому, наприклад, треба забороняти ринок землі на Закарпатті, де орендовано лише 5% земель, а решту використовують прямі власники?
Пілотне впровадження ринку дасть змогу виявити всі ризики. Хай ми десь наб’ємо гулі, але через кілька років зможемо відповідально сказати, що і як працює, а що ні. І зможемо ухвалювати глобальні рішення, які працюватимуть десятиріччями.
Щоправда, є одне питання, яке треба вирішувати вже тепер. Із грошима в агробізнесу (крім великих холдингів, які мають доступ до міжнародних фінансових ринків) швах, оборотних коштів катма. Якби можна було перетворити на гроші не саму землю, а право користування нею, це влило б у галузь свіжий струмінь фінансів. Використання як застави за банківськими кредитами права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб називається емфітевзисом, і воно потроху пробиває собі дорогу в нашому заплутаному клубку земельних відносин. За розрахунками Андрія Мартина та його колег, на середній пай (4 га) можна залучити до 50 тисяч гривень під заставу права користування.
Податки — платити, оцінку — оновити
Нині популярно говорити про зменшення оподаткування сільгоспвиробників. Але щодо податку на землю Андрій Мартин вважає, що тут ситуація інша. Цього податку майже ніхто не платить, користуючись різними пільговими режимами й винятками. Оскільки спрямовувати цей податок мають у місцеві бюджети, не варто дивуватися, що місцеві громади такі бідні, живучи серед безцінних ∂рунтів. Операційний прибуток з гектара землі становить 200—300 доларів. При цьому земельний податок — аж… 100 гривень на гектар, якщо його платять. Висновок: механізм нарахування й сплати цього податку потрібно вдосконалювати. Так само, як і оцінку земельних ділянок. Адже вона ∂рунтується на результатах господарської діяльності… колгоспів і радгоспів Української РСР за 1981—1987 роки!
Складне питання — передача в розпорядження місцевих рад земель поза межами населених пунктів. Нині такими землями розпоряджаються призначені з Києва чиновники. Місцева громада часто заднім числом дізнається, що землі навколо села передали якимось підприємцям навіть з іншого регіону і під далекі від інтересів селян цілі. Пан Мартин за те, щоб долю цих активів вирішували місцеві громади. Але із власного досвіду скажу, що спочатку треба чітко прописати обмеження у використанні таких земель і відповідальність за перевищення повноважень місцевими депутатами. Щоб не виникало, наприклад, таких колізій, як спроби рейдерського захоплення земель державної установи «Національний природний парк «Гуцульщина» сусідньою сільською радою.
Андрій Мартин та його колеги вважають, що треба припинити практику безкоштовного роздавання земель. «Коли про це йдеться, не можемо пояснити європейським експертам існування такого атракціону небаченої щедрості», — каже науковець. Та й самі українці давно зрозуміли, що теоретичне право на отримання безкоштовної землі для кожного на ділі обертається збагаченням лише обраних. Насправді вільної землі немає, і якщо кожен українець таки захоче отримати свої законні сотки й гектари, то для цього потрібні площі, більші за територію України.
Отже, земельна реформа — це процес багатовекторний, і креслити ці вектори й рухатися ними слід невідкладно, а не просто чухати потилицю — продавати чи не продавати.
Олег Листопад https://ukurier.gov.ua/uk/articles/kogo-ozolotyat-selyanski-payi/
26 січня 2016
Leave a Reply