Порушення при забудові стають в наш час найбільш загрозливою проблемою для озеленених територій. Адже, грубо кажучи, після того, як зелена зона забудовується, вести мову про її відновлення вже немає жодного сенсу. Саме боротьба з забудовами стала найпопулярнішою причиною по якій у 2004-2009 роках в усій Україні почали формуватись самостійні громадські організації і протестні рухи. Фактично ця проблема – найпопулярніша і найбільш нестерпна з усіх, які турбують великі маси українців. Діяльність авторів цієї книги також бере початок в боротьбі з забудовами київських парків.

Існує думка, що після знищення забудовником скверу його можна притягти до відповідальності і зобов’язати компенсувати нанесені втрати десь в іншому місці, наприклад шляхом фінансування посадки дерев. Така практика доволі відома і має  законодавче підгрунтя. Більшість забудовників, публікуючи в пресі заяви про екологічні наслідки будівництва, вказують в них, що навколо будинку буде проведено заходи з благоустрою. Мало хто враховує, що для будинків як правило виділяють мінімальну ділянку, яку власне будинком і займають. Інвестору жодним чином немає потреба платити за більшу ділянку, якщо головною метою будівництва є отримання прибутку з продажу квартир і офісів. Де саме проводити благоустрій – не зрозуміло, та й взагалі немає підстав вірити опублікованій інформації, адже юридичної сили вона не має, будучи лише заявою про наміри і лише оголошенням в газеті. Проте, в будь-якому разі це не вирішує проблеми тієї зеленої зони, для якої вона постала, і жодні наміри забудовника не повинні стати причиною згоди громадян на знищення парку або скверу.

Не варто забувати і того, що навіть коли будинок планують розмістити не на всій території парку, а лише на його частині, про що точно гонорливо заявлять на громадських слуханнях, можна бути переконаним, що будівельний майданчик займе всю решту парку і знищить її. Не будуть же, врешті, розташовувати стоянки для будівельної техніки і складувати будматеріали на проїжджих частинах. Повірте – лише в парку.
Звернімо увагу на те, яка шкода приноситься місту і його жителям при забудові паркових зон.
Соціальні загрози:
–    Знищення рекреаційних територій і місць відпочинку населення;
–    Зменшення вартості вже заселеного житла;
–    Ущільнення забудови.
Екологічні загрози:
–    Руйнування екологічної мережі в межах міста і втрата ролі міста у Всеукраїнській екологічній мережі;
–    Знищення природної рослинності та місць можливого мешкання тварин;
–    Погіршення стану атмосферного повітря в місті;

В той час, коли названі екологічні загрози розкриті нами у окремому розділі, соціальні загрози потребують окремого роз’яснення. Очевидно, що поява нового житла в місті суттєво впливає на тих громадян, що вже мешкають у ньому. Перш за все це проявляється у тому, що в місті стає дедалі менше місць, де громадяни могли б відпочити, і особливо це стосується відпочинку на природі. Відповідно до Державних будівельних норм ДБН 360-92**, на 1 гектар міського пару або скверу одночасно може відпочивати не більш 100 громадян. Для міських об’єктів природно-заповідного фонду та лісопарків і лугопарків кількість одночасно припустимих відпочиваючих не має перебільшувати 10 осіб на гектар. Уявімо густонаселений висотний район міста. В більшості випадків, тієї мізерної кількості зелених зон загального користування, що наявна в спальних районах великих міст, не вистачить навіть для задоволення потреб молодих мам з немовлятами у місці для прогулянок. У Києві, скажімо, існують райони, де в радіусі кількох кілометрів немає жодного скверу або парку! При цьому ущільнення забудови продовжується і передусім – за рахунок озеленених територій.

Іншим чином жителі міста страждають і від самого факту ущільнення забудови. Це проявляється у двох аспектах. По-перше, спорудження нового будинку у дворі вже існуючого або у сквері перед його вікнами, автоматично зменшує вартість житла у першому. Це просто пояснити на прикладі. Уявіть – ви купляєте квартиру у п’ятиповерховому будинку в тихому районі міста із дитячим майданчиком у дворі і парком перед будинком. Майданчик і парк стають вирішальними у вашому виборі житла. Через 2 роки на місці дитячого майданчика виростає висотний будинок, заповнюючи весь ваш двір, затінивши ваші вікна. А парк перетворюється наполовину на ще один житловий комплекс з приємною назвою наприклад «Смарагд» і на половину – на автостоянку для останнього. За що ви платили гроші – за затінені вікна, дві висотки і чужу автостоянку перед будинком? Здається, ви платили за щось інше.

Але на цьому проблеми від ущільнення забудови не закінчуються. Настає «по-друге». По-друге, житло, збудоване колись, під час формування районів міста, обладнане комунікаціями. Коли будувались цілісні райони, будувалися й комунікації. Ніхто і ніколи не планував районів з урахуванням тотального ущільнення забудови у майбутньому. Отож, з часом у вас починаються проблеми з водопостачанням, комунікаціями… А це все – ваші висотні сусіди. Висотний будинок, потреби якого вшестеро а то і вдесятеро більші, ніж у вашого будинку, займає всі ваші комунікації. Його технічне оснащення новіше і значно потужніше, отож спочатку водопроводом, розрахованим на ваші 5 поверхів, користується 30-поверховий будинок, а вже тим, що лишається – ваш. Те саме і з каналізацією.

Шкода від ущільнення забудови очевидна, проте вона досі породжує низку дискусій, які, на нашу думку, легко піддаються спростуванню на користь жителів і природоохоонців.

ДИСКУСІЯ 1. «Всі хочуть жити в місті».
Ущільнюючи забудову, інвестори, архітектори і чиновники містобудівної галузі в першу чергу скажуть на ваш протест, що ви вже живете в місті. Вам, мовляв, добре, а інші теж хочуть. Проте ніхто ніколи не має права порушувати ваші права, аргументуючи це чиїмись бажаннями або потребами. Захищаючи парк перед своїм будинком, свої умови існування, ви ніколи не порушите прав тих, хто ще не живе у місті. В той час, претендуючи на життя за рахунок вашого парку, ваших дитячих майданчиків і ваших комунікацій, люди, що поки не живуть у вашому місті, суттєво зазіхають на ваші права.

Крім того, будівництвом висотного житла займаються будівельні кампанії і іноземні інвестори, метою яких є отримання прибутку і жодним чином не задоволення чиїхось там потреб. В нинішніх умовах будівельний бізнес будується на пропозиції, а не попиті. Тобто спочатку будуються будинки, а потім шукаються ті, кому можна продати квартири в них. Це легко доводиться тим, що ущільнення забудови тяжіє до центру великих міст. Це тому, що тут квартири коштуватимуть дорожче. Їх куплять або під офіси або під подальший перепродаж, або ті, хто може собі дозволити кілька престижних квартир. Принаймні це не квартири для тих, хто шукає житла і працевлаштування у великому місті, не знайшовши його в дрібних містечках і селах на периферії. Водночас, імовірність купівлі житла на околицях міста значно знижується за рахунок ускладнення шляху з периферії у центр на роботу.

ДИСКУСІЯ 2. «Що краще: розширення чи ущільнення міста»?
Ця дискусія дійсно є палицею з двома кінцями. З одного боку, ущільнення міста зберігає приміські ліси і інші природні території, що знаходяться в стані, більш дикому і збереженому у порівнянні з парками в центрі міста від забудови. А з іншого боку, знищує залишки природи в самому місті остаточно. Розширення ж міста, в свою чергу, призводить до знищення природних територій по периферії. Від цього нікуди не подітись, це факт. Та слід мати на увазі декілька важливих аргументів. А) Грамотне розширення міста, на відміну від будь-якого ущільнення забудови, здатне зберегти екологічну мережу. Б) Стримати розширення міста практично неможливо, адже це більш глобальний і потужний процес, який не порушує нічиїх прав. Натомість він може бути скерований у природоохоронне русло, оминаючи найбільш цінні природні території. Врешті, розширення міста коли-небудь все одно відбудеться. В) Ущільнивши місто, ми ніколи не зможемо відновити в ньому природні території, а зберегти їх, грамотно його розширивши, можемо. Г) Більше того, розширення міста по периферії блокує штучне нарощування числа його жителів і штучне підвищення цін на житло одночасно.

Варто зазначити і те, що розширення міста не є таким простим процесом, як здається. Адже міста мають Генеральні плани, згідно з якими відбувається їх розвиток і розширення у тому числі. При цьому ущільнення забудови ніколи не передбачено генпланами і завжди є їх порушенням. Розширення міста в його затверджених межах по генплану – нормальний процес (хоча і йому можна завадити!). При цьому за межами міста ніхто нічого будувати не може в принципі, оскільки міські служби і міська рада не в стані погодити будівництво за межами своїх територіальних повноважень.

Якщо ви зіштовхнетесь з такою дискусією, радимо вам зайняти таку позицію: «Я не за розширення міста, але я категорично  проти ущільнення забудови».

Які документи мають бути у забудовника для початку будівництва? (на прикладі Києва)

Відповідно до пунктів 8.1 та 8.2 Правил забудови м. Києва забудовники повинні мати:

1. Дозвіл на виконання будівельних робіт, виданий Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю, яке веде реєстр наданих дозволів. Дозвіл на виконання будівельних робіт і дозвіл на будівництво – різні документи: дозвіл на будівництво дає право замовникам на отримання вихідних даних на проектування, здійснення проектно-пошукових робіт та отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

Дозвіл на виконання будівельних робіт видається на весь термін будівництва згідно з календарним планом, який входить до складу затвердженого проекту будівництва або договору підряду.

У разі, якщо дозвіл на виконання будівельних робіт не було завчасно подовжено, таке будівництво вважається самовільним.

2. Ордер на порушення благоустрою (зокрема на розробку котлованів, траншей, на роботи з вертикального планування території, інші земляні роботи, встановлення обмежувальних огорож).

Ордер на вказані роботи видається головним управлінням контролю за благоустроєм та зовнішнім дизайном на термін, визначений календарним планом у проекті організації будівництва або на підставі договору (підряду), який за обґрунтованим зверненням замовника може бути подовжений. Зазначені роботи, що виконуються без ордера на порушення благоустрою, вважаються самовільними і підлягають зупиненню.

3. Затверджений проект виконання робіт. Будівництво дозволяється розпочинати після облаштування будівельного майданчика, створення побутових умов для робітників, передачі замовником (забудовником) генпідряднику робочих креслень на перший рік будівництва з штампом «До виробництва робіт».

Окрім того, відповідно до ст. 29 Закону України «Про планування і забудову територій» на будівельному майданчику в доступному для огляду місці має бути встановлено інформаційний стенд, на якому повинна бути розміщена:
– інформація про дозвіл на виконання будівельних робіт;
– відомості про замовника та підрядників будівельних робіт.

Якщо на будівельному майданчику такий інформаційний стенд відсутній – це перший привід бити на сполох. Якщо в забудовника немає якихось із вищезазначених документів, Вам слід звернутися із скаргою до Управління державного архітектурно-будівельного контролю та міської прокуратури. (5).

Будівництво з відступами від проекту.

Не виключено, що проект будівництва задовольняв всім вимогам, і всі узгодження з відповідними наглядовими органами проведені законно, але от почалося будівництво, і від проекту залишилися “ріжки та ніжки”. Напишіть лист в управління архітектури й містобудування й зажадайте організації контролю; подайте також скаргу прокуророві із проханням розслідувати сформовану ситуацію й, у випадку наявності складу злочину, вжити заходів прокурорського реагування. Ви також можете просити прокурора призупинити будівництво на час прокурорського розслідування: оскільки будівництво буде рости, і рости, а знести вже побудований будинок практично неможливо. У всякому разі, такі приклади нам невідомі.

Будівництво закінчене, проблеми залишилися.

Сусідній будинок уже побудовано, а то й заселено новими мешканцями, прибудинкова територія охайно огороджена, а вулиця, розбита будівельною технікою, так і залишилася розбитою. Або через сусідні двори пройшла колія, зелені насадження ушкоджені, будівельне сміття не вивезене. Де шукати винуватих? Матеріали проекту обов’язково містять розділи, присвячені благоустрою території, а в акті приймання нового будинку обов’язково повинні бути зазначені строки відновних робіт. Зверніться з листом до адміністрації району й зажадайте проконтролювати виконання зобов’язань, узятих на себе забудовником. (28)